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LA HIPOTECA

 

 ¿Qué es una hipoteca? 

 

Cuando hablamos de compra de vivienda, la financiación surge de forma inmediata. Hoy día no se entiende una sin la otra ya que el precio de la vivienda hace imprescindible soluciones para llevar a cabo este proyecto.

Hablar de financiación de la vivienda es hablar de hipoteca. La hipoteca es la solución general y mejor ante la exigencia del vendedor de cobrar todo el dinero en el momento de la venta y la del comprador de financiar la compra por no disponer de todo el dinero en efectivo en ese mismo instante. También intervienen aspectos fiscales ya que la hipoteca como forma de financiar la compra de la vivienda habitual conlleva un tratamiento fiscal favorable, aunque es cierto, que esto se da en mucha menor medida que la pura necesidad de financiar la compra.

Aunque en lenguaje coloquial todos hablamos de hipoteca, deberíamos hablar de préstamo hipotecario ya que intervienen dos elementos:

  • Por una parte hay un contrato de préstamo, por el que una persona o entidad financiera (que es lo normal) pasa a ser el acreedor que nos presta una cantidad de dinero a devolver en un plazo y con unos intereses determinados.

  • Por otra parte hay una hipoteca, que es una garantía que damos al acreedor como devolución del préstamo. La garantía consiste en que un inmueble (o varios), se da como garantía de que se va a devolver el préstamo, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, la entidad financiera puede, con unos procedimientos abreviados, vender en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrarse la deuda.

En el Préstamo Hipotecario la Entidad de Crédito entrega una cantidad de dinero - que llamamos Capital - al comprador que se convierte por ello en propietario y prestatario (deudor) que se comprometan a devolverlo, más los intereses, en el periodo pactado. Como garantía de esa deuda el prestatario otorga hipoteca a favor de la entidad financiera.

 

 Elementos de las hipotecas 

 

En las hipotecas intervienen las siguientes figuras:

  • Nosotros, que somos los propietarios ya que compramos una vivienda. Cuando firmamos el préstamo además somos deudores. Por tanto, somos dos cosas al mismo tiempo.

  • La entidad financiera (o una persona que a nivel particular nos presta el dinero, pero este caso es muy raro) es el acreedor del préstamo y además acepta la hipoteca como garantía de la deuda.

  • El notario, delante del cual firmamos el contrato de préstamo con garantía hipotecaria y que da fe del contrato y controla su legalidad.

  • El gestor que por cuenta de la entidad financiera realiza los trámites necesarios para efectuar las liquidaciones correspondientes de la hipoteca (normalmente también de la compra que se produce en el mismo instante) y se asegura de la inscripción registral de la misma como garantía para la entidad financiera de la deuda.

Un préstamo hipotecario es un producto financiero, es decir una oferta que una entidad pone a nuestra disposición como respuesta a una necesidad. Como todo producto que se comercializa tiene unas características que son las que debemos analizar para saber si se adaptan a nuestras posibilidades, expectativas y condiciones. Repasemos cuáles son esas "cualidades" de nuestro préstamo.

 

Importe máximo: La cuantía máxima que nos van a prestar en una hipoteca varia en función de varios factores.

El primer límite viene dado por el valor de la vivienda. La ley del mercado hipotecario establece que las entidades pueden prestarnos hasta el 80% del valor de una tasación. La valoración debe ser realizada por una sociedad de tasación independiente y registrada como tal en el Ministerio de Economía. Algunas entidades financieras han adaptado su oferta a la necesidad de los clientes para llegar al 100% del valor de tasación. Estas soluciones pasan por financiar ese exceso mediante préstamos personales u otras fórmulas.

La segunda limitación viene marcada por nuestros ingresos. Lo habitual es que la cuota mensual del préstamo no sobrepase el 30 o 40% de los ingresos netos mensuales, aunque esto depende mucho del análisis de la entidad financiera, de otras garantías personales, de otros bienes...

La cuantía que nos presta la entidad se denomina capital. El capital prestado más los intereses correspondientes es lo que debemos pagar en el plazo previsto mediante las cuotas.

 

Las cuotas:  también denominadas pagos mensuales o mensualidad (mal llamadas así pues no tienen por que pagarse cada mes) es la cantidad que pagamos y que en el plazo previsto nos lleva a devolver el capital inicial más los intereses. Cada cuota tiene una parte de capital y una parte de pago de los intereses. La parte de capital se denomina amortización de capital y el resto pago de los intereses.

Si nuestra hipoteca permite no pagar alguna cuota (normalmente al principio) se denomina "carencia", si nos permite no pagar la parte de amortización se llama "carencia parcial". De todos modos debemos saber que lo que dejamos de pagar en ese momento incrementa la deuda. Es decir, lo que no pagamos ahora lo pagaremos más tarde.

Lo normal es que las cuotas sean mensuales, pero esto no tiene por que ser así, éstas pueden ser bimestrales, trimestrales, semestrales o incluso una cuota al año.

 

La amortización:  es el pago del capital pendiente que hacemos en cada cuota. En los préstamos con sistema de amortización francés (el que se utiliza en el 90% de las hipotecas) al principio se pagan más intereses y menos capital y al final del préstamo es al contrario. Cuando tenemos un remanente de dinero y queremos bajar nuestra deuda podemos hacer una "amortización" extraordinaria. El dinero que damos fuera de las cuotas normales es una amortización parcial del capital que nos queda por pagar. Si pagásemos toda la deuda de golpe estaríamos hablando de una amortización total anticipada.

El plazo:  es el periodo de tiempo en el que hemos contratado que vamos a devolver el capital y los intereses. En una hipoteca se puede llegar normalmente hasta 30 años. Por encima de ese periodo debemos hacer cuentas ya que diez años más de hipoteca pueden reducir muy poco la cuota mensual.

Los intereses:  es el "precio" por el capital que nos han prestado y que pagamos en nuestra cuota y que se calcula según el capital pendiente y el tipo de interés. El tipo de interés puede ser fijo si no varía durante toda la vida del préstamo o variable si varía en algún momento. Este elemento diferencia las hipotecas a tipo fijo o a tipo variable.

 

Las comisiones:  Las entidades financieras suelen cobrar algunas comisiones en sus hipotecas. Para la concesión del préstamo, la Ley regula que todos los gastos relativos al estudio del préstamo se deben incluir en una sola comisión inicial que se denomina "comisión de apertura". No puede haber otras comisiones de estudio o de concesión. El precio de estas comisiones es libre siempre que se haya comunicado al Banco de España.

 

Puede haber otras comisiones en nuestra hipoteca, pero todas deben corresponder a un servicio efectivamente prestado por la entidad y deben estar previamente comunicadas y autorizadas por el Banco de España, que fiscaliza y controla a todo el sistema financiero. Tengamos en cuenta que en esta guía estamos hablando de las hipotecas a través de entidades financieras, queremos recordar al lector que una persona individual puede prestarnos dinero y tomar como garantía una hipoteca, en este caso estaríamos hablando de otras circunstancias que no son motivo de comentario en estas líneas.