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ELEGIR UNA HIPOTECA
La elección
de la hipoteca
En el fondo, esta elección supone una apuesta por la evolución del precio del dinero en el mercado y, claro está, eso depende de factores tan ajenos a nosotros como factores políticos, económicos, monetarios...etc.
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Los préstamos hipotecarios pueden ser a tipo de interés fijo: en aquellos casos en los que se mantiene el tipo de interés y por tanto la cuota es invariable desde la primera hasta la última. Las ventajas estriban en que sabemos lo que pagamos siempre y que las oscilaciones de los mercados no nos afectan. Los inconvenientes derivan de que no podremos beneficiarnos de las bajadas de los tipos de interés y que las comisiones de amortización parcial y de cancelación son más elevadas.
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Los préstamos a tipo de interés variable: son aquellos que varían en el tiempo, es decir, la cuota no es la misma siempre. Normalmente la variación del tipo de interés es cada año o cada seis meses.
La siguiente cuestión que nos planteamos es, ¿cómo varía el tipo de interés?. Está claro que la variación no puede basarse en lo que la entidad quiera. La ley define que debe tomar una referencia independiente a la que se le suma el margen de la entidad financiera.
Existen las referencias oficiales para préstamos hipotecarios comunicadas por el Banco de España. Recomendamos al lector que su hipoteca este "referenciada" a una de estas referencias que recoge la normativa del Banco de España y que puede consultar en la prensa: esto le puede dar seguridad de transparencia.
Desde la Orden Ministerial del 5 de mayo de 1994 sobre Transparencia de las condiciones financieras de los Préstamos Hipotecarios, el Banco de España comunica las referencias oficiales que son: el EURIBOR, el IRPH de bancos, el IRPH de Cajas y el IRPH medio.
Algunas veces podemos oír que alguien tiene una hipoteca "mixta". Hablamos en estos términos cuando el tipo de interés inicial se mantiene durante un periodo de más de un año, por ejemplo 3 años a tipo fijo y después variable. El funcionamiento después del tercer año es idéntico al de una hipoteca variable.
La ventaja de las hipotecas variables es que las bajadas del precio del dinero repercuten en nuestro tipo de interés. Cuanto más corta sea la referencia, más rápidamente se adaptará nuestra hipoteca al mercado. Otra ventaja es que los costes de cancelación están limitados por ley al 1% del importe amortizado anticipadamente.
El inconveniente es que estamos sujetos a las oscilaciones del mercado y, por tanto, la cuota variará cada vez que cambie el tipo de interés.
El proceso
de tramitación de un préstamo hipotecario
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En cualquier caso la entidad financiera estudia nuestra capacidad de pago y si acepta, se hace una tasación oficial, se prepara la documentación y se comprueba la situación registral. Las entidades financieras tienen obligación de poner a disposición de los clientes dos informaciones por escrito: la "oferta vinculante" que es una especie de resumen de la oferta con los datos financieros y, de otra parte, el "proyecto de copia de la escritura de préstamo hipotecario" que es la escritura propiamente sin imprimir en papel timbrado, por lo que se puede ir a consultar previamente si corresponde con la oferta que nos habían comunicado. Por último el préstamo hipotecario se firma ante el notario.
Normalmente este trámite se suele hacer al mismo tiempo que la escritura de compraventa. Primero firman el vendedor de la vivienda y el comprador, se entrega el dinero y el vendedor lo recibe. Después, el comprador pasa a ser prestatario al firmar con la entidad financiera el préstamo.
Estas operaciones parecen muy complejas, pero en el fondo, son muy sencillas y se realizan todas en el mismo momento en el notario. El Agente Inmobiliario o gestor administrativo son figuras importantes en la preparación, tramitación y liquidación de los documentos, impuestos y gestiones necesarias.
Esquema del proceso de una hipoteca:
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Si hemos comprado nuestra vivienda a
través de un Agente Inmobiliario éste nos puede asesorar sobre la oferta general
de las hipotecas y sobre el tipo de préstamo que se adapta a nuestra situación
y necesidades. El Agente de la red inmobiliaria API está bien informado sobre
la situación del mercado ya que la financiación es uno de los elementos esenciales
en las operaciones inmobiliarias.
La escritura
del préstamo hipotecario
Es el contrato en el que se reflejan los derechos y las obligaciones entre la entidad financiera (prestamista) y el cliente (prestatario) y de los cuales da fe el notario.
Esta escritura, una vez firmada, normalmente de forma simultánea con la compraventa, se inscribe en el Registro de la Propiedad, como garantía de la compra para el comprador y de la hipoteca para la entidad.
El original de la escritura será para la entidad financiera, nosotros debemos recibir una copia.
Los gastos
de una hipoteca
Esquema
de los gastos que nos encontramos en la firma de una hipoteca: Notario - Registro
- A.J.D. - Tasación - Gestor - Comisión de Apertura.
NOTARIO
¿Qué
es?
El pago por la intervención del notario como fedatario público
para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el registro.
¿Cuánto?
Según la "Responsabilidad Hipotecaria" que es lo mismo que decir la cantidad máxima
de la que responde la vivienda en caso de impago. Cada entidad calcula la responsabilidad
hipotecaria de una forma, pero para nuestros cálculos podemos decir que puede
suponer aproximadamente el doble del importe de la hipoteca.
| Si valor inferior a 6.010,12 € | 67,61 € |
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Por el exceso entre 6.010,13 € y 30.050,61 € |
0,337 % |
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Por el exceso entre 30.050,61 € y 60.101,21 € |
0,112 % |
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Por el exceso entre 60.101,22 € y 150.253,03 € |
0,075 % |
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Por el exceso entre 150.253,03 €y 601.012,10 € |
0,03 % |
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Por lo que excede de 601.012,11 € hasta 6.010.121,04 € |
0,02 % |
En relación con los aranceles establecidos por el Real Decreto 1426/1989, de 17 de Noviembre y sus modificaciones posteriores, se podrá efectuar un descuento de hasta el 10 por 100.
Tenga en cuenta que a estos honorarios hay que añadir el IVA / IGIC (Canarias) y que puede facturar aparte, la utilización de papel sellado del estado y la emisión de copias.
¿Quién
lo tiene que pagar?
El prestatario
¿A
quién?
Al notario
¿Cuándo?
En el momento de la escritura de hipoteca.
REGISTRO
¿Qué
es?
Es el pago por la intervención del Registrador de la propiedad
que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el registro de la propiedad.
¿Cuánto?
Según la "Responsabilidad Hipotecaria"
| Si valor inferior a 6.010,12 € |
18,03 € |
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Por el exceso entre 6.010,13 € y 30.050,61 € |
0,13 % |
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Por el exceso entre 30.050,61 € y 60.101,21 € |
0,09 % |
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Por el exceso entre 60.101,22 € y 150.253,03 € |
0,05 % |
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Por el exceso entre 150.253,03 €y 601.012,10 € |
0,02 % |
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Por lo que excede de 601.012,11 € hasta 6.010.121,04 € |
0,01 % |
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Los aranceles de los Registradores de la Propiedad, establecidos por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de Noviembre y sus modificaciones posteriores, se reducen en un 5 por 100 en el caso de constitución, modificación, subrogación y cancelación de préstamos y créditos con garantía hipotecaria y en la compraventa de viviendas, y en un 15 por 100 en el caso de la inscripción de documentos previstos en la legislación urbanística en los que se formalicen actos de ejecución del planeamiento dirigidos a la preparación de suelo urbanizado.
Por cada asiento de presentación 6,01 € Tengamos en cuenta que a estos honorarios debemos añadir el IVA / IGIC (Canarias).
¿Quién
lo tiene que pagar?
El prestatario
¿A
quién?
Al Registrador de la Propiedad
¿Cuándo?
En el momento de la inscripción en el Registro.
GESTOR
¿Qué
es?
El pago por las gestiones de liquidaciones de gastos e impuestos
en los plazos legales por un gestor administrativo que nos asegura que se llevan
a cabo correctamente.
¿Cuánto?
Dependiendo de los trámites que le solicitemos. Se trata de profesionales libres
por lo que su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. A
modo simplemente indicativo podemos decir que por la liquidación de una hipoteca
simple el coste puede variar entre 10 mil y 25 mil pesetas. Tenga en cuenta que
sus honorarios llevan IVA /IGIC (Canarias).
¿Quién
lo tiene que pagar?
Las entidades de crédito suelen confiar las
gestiones de las hipotecas en aras a la seguridad de la inscripción a un gestor,
por lo que es un gasto que paga el prestatario.
¿A
quién?
Al gestor
¿Cuándo?
Lo normal es que se de una provisión de fondos al gestor que después liquida con
los justificantes de sus gastos.
AJD
¿Qué
es?
Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Es un impuesto
que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el registro
y con cuantía económica, como lo es la hipoteca.
¿Cuánto?
0,5% de la responsabilidad hipotecaria, sin distinción del lugar en que se realice
la operación.
¿Quién
lo tiene que pagar?
El prestatario
¿A
quién?
A Hacienda
¿Cuándo?
Antes de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
COMISIÓN
DE APERTURA
¿Qué
es?
Cantidad que recupera los gastos iniciales de estudio, gestión
y formalización de la entidad financiera. La ley determina que todos estos gastos
deben estar reunidos en una sola comisión denominada de apertura.
¿Cuánto?
Según la oferta de cada entidad. Suele ser un porcentaje sobre el importe del
préstamo.
¿Quién
lo tiene que pagar?
El prestatario
¿A
quién?
A la entidad financiera.
¿Cuándo?
En la formalización del préstamo.
TASACIÓN
¿Qué
es?
Pago por la tasación (comparación del valor de nuestra vivienda
con respecto al precio del mercado) para determinar el valor de un inmueble. Esta
valoración es obligatoria y debe realizarla una entidad tasadora registrada y
autorizada legalmente.
¿Cuánto?
Dependiendo de cada entidad y del valor tasado.
¿Quién
lo tiene que pagar?
El prestatario
¿A
quién?
A la entidad financiera que lo hace llegar a la sociedad
de tasación o a está directamente.
¿Cuándo?
En el estudio de la solicitud del préstamo hipotecario.
La
escritura del préstamo hipotecario. Un poco de letra pequeña
* Modificación de la Ley 41/1980, de 5 de Julio, de Medidas Urgentes de Apoyo a la Vivienda:
Los Honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad tendrán una reducción de un 50 por 100 de los derechos correspondientes, respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de cuantía referentes a viviendas calificadas de protección oficial o declaradas protegidas. Se entenderán incluidos en dichos actos la adquisición del solar, las modificaciones hipotecarias de fincas, la declaración de obra nueva, la división horizontal, los préstamos hipotecarios que hayan obtenido el carácter de cualificados conforme a la normativa vigente, en general, todos los actos o negocios jurídicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación.
La primera transmisión o adjudicación, así como en su caso la subrogación en el préstamo hipotecario cualificado, de cada una de dichas viviendas gozará de la expresada reducción del 50 por 100 de los derechos de matriz, primera copia e inscripción; y, tratándose de viviendas cuya superficie útil no exceda de 90 M², devengarán exclusivamente y por todos los conceptos la cantidad de 9.991 pesetas como derechos del Notario y 3.996 pesetas como derechos del Registrador de la Propiedad. Para gozar de estas bonificaciones es preciso que sea la única vivienda del adquirente y se destine a su residencia habitual y permanente.
Cuando la vivienda lleve vinculada en proyecto y registralmente plaza de garaje y, en su caso, trastero u otros anejos, los honorarios sujetos a los topes de 9.991 pesetas y 3.996 pesetas podrán incrementarse por todos los conceptos en 1.500 y 1.000 pesetas, respectivamente, en el caso del Notario y en 1.000 y 500 pesetas, respectivamente, en el caso del Registrador de la Propiedad.
Cuando se constituya garantía real en el mismo acto de la primera transmisión o adjudicación para asegurar el pago del precio aplazado, la cantidad señalada se incrementará, por todos los conceptos, en 4.995 pesetas en el caso del Notario y en 1.998 pesetas en el caso del Registrador de la Propiedad.
Los beneficios que se establecen anteriormente se entienden sin perjuicio de los que fueren más favorables, en función de la legislación a cuyo tenor se obtuvo la calificación de las viviendas.