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LA COMPRAVENTA

LA PAGA Y SEÑAL

Se trata de una cantidad de dinero que se entrega a cuenta del precio final de la vivienda por la que ambas partes, comprador y vendedor, confirman su intención uno de comprar y el otro de vender.

Si leemos en nuestra reserva que se trata de una "paga y señal" el dinero que estamos entregando forma parte del precio final. Desde ese momento tanto el vendedor como el comprador pueden exigir el cumplimiento del contrato en caso de renuncia de la otra parte, sea cual sea la causa. Si el vendedor no quiere vender el comprador podrá exigir la venta en el precio que se ha determinado y, al revés, si el comprador se arrepiente el vendedor podrá exigir la compra en el precio acordado. En realidad la reserva bajo la forma de paga y señal es un verdadero contrato de compraventa desde el mismo instante en que se firma por las dos partes.

Legalmente esta figura jurídica se denomina arras confirmatorias.

LAS ARRAS

Las arras "a secas" o también llamadas arras penitenciales es una cantidad de dinero que se entrega por una opción de compra. Si leemos en nuestro documento de entrega de señal que se trata de arras penitenciales del articulo 1.454 del Código Civil, estamos ante una opción en la que las dos partes pueden retractarse: el vendedor de vender y el comprador de comprar. Éste último perdiendo la cantidad entregada si es suya la renuncia y el vendedor devolviendo el doble de lo recibido si es suya la renuncia.

Es necesario que se indique claramente en la entrega de señal que se trata de arras penitenciales ya que si no queda especificado se entendería que estamos ante una paga y señal con las consecuencias que ya hemos visto.

 El contrato de compraventa 

Después de la reserva de nuestra vivienda, el siguiente paso es el contrato de compraventa.

Se trata de un documento en el que se describe claramente la vivienda y mediante el cual el vendedor se obliga a su entrega y el comprador a pagar por ella un precio.

Este contrato puede ser un contrato privado entre las partes, que es vinculante y válido entre ellos , pero es importante que este contrato se "eleve a escritura pública" es decir que se haga en un documento notarial para que podamos llevarlo al registro e inscribirlo.

Sin la correspondiente inscripción en el registro el vendedor podría realizar otras ventas posteriores a la nuestra e inscribirla. Al que ha comprado en esta segunda venta, si es comprador de buena fe, la inscripción en el registro de la propiedad le llevaría a ser efectivo propietario de la vivienda. Por nuestra parte podríamos reclamar ante los tribunales, que nos llevaría, inevitablemente, a un proceso judicial.

Recordemos: es importante firmar la compraventa en escritura pública, ante notario e inscribirla en el registro.

Si financiamos la compra con un préstamo hipotecario, la entidad financiera se encarga de asegurar la operación mediante la compra en escritura y la posterior hipoteca.

Desde el punto de vista del vendedor, si en el momento de la firma del contrato de compraventa no recibiese todo el dinero porque quedase una cantidad aplazada mediante algún tipo de garantía - normalmente letras de cambio - sería bueno que estas fuesen avaladas por banco, de otro modo puede estar interesado en reflejar una cláusula de devolución de la vivienda en caso de impago de estas cantidades. Esta condición de devolución en caso de impago de las cantidades aplazadas se denomina "condición resolutoria".

Si compramos en una promoción, el proceso no varía legalmente. En este caso el vendedor es el promotor, y como tal, está obligado a darnos unas garantías (avales y seguros) de las cantidades entregadas a cuenta y tiene la responsabilidad por los defectos de la vivienda. Esta responsabilidad que cubre 10 años debe estar garantizada con un seguro denominado "decenal".

ESCRITURA NOTARIAL Y REGISTRO

Una vez acordadas todas las condiciones de la compra, exista o no previamente una señal, el acto formal de la compraventa se realiza mediante un contrato firmado ante notario que se denomina escritura pública.

Esta escritura después de liquidar los correspondientes gastos e impuesto se lleva al Registro de la Propiedad. Al Registro sólo pueden acceder escrituras públicas y otros documentos de carácter judicial o administrativo, pero nunca un contrato privado. Por eso es importante que nuestra compraventa se realice en escritura pública notarial.

En la escritura se detallan perfectamente: la situación, características, espacios colindantes, linderos, superficie, precio, forma de pago y todas las condiciones referentes a los posibles aplazamientos de pago y condiciones si es que los hay.

El Agente de la red inmobiliaria API está capacitado para realizar multiples gestiones. Consultemos con él todo lo referente a la administración y los trámites necesarios para el buen fin de la operación de compraventa.

La tramitación de los documentos ante el notario, el pago de los impuestos y gastos correspondientes, así como las gestiones previas y posteriores suelen llevarse a cabo por un gestor administrativo que nos asegura realizar todo de forma correcta y en los plazos legales. En el caso de que financiemos nuestra compra con una hipoteca las entidades financieras, para asegurarse de la correcta gestión en plazo, suelen poner en manos de un gestor la tramitación de los documentos.

El original de la escritura de compraventa una vez liquidados los gastos e inscrita será para el comprador.

 Los gastos de la compraventa 

Un esquema de los gastos asociados a una compraventa:
Si compramos una vivienda nueva los gastos son: IVA / IGIC (Canarias) - IAJD - NOTARIO - REGISTRO - PLUSVALÍA y GESTOR.
Si compramos una vivienda de segunda mano los gastos son:ITP - NOTARIO - REGISTRO - PLUSVALÍA y GESTOR

IVA

¿Qué es?
Impuesto sobre el Valor Añadido. Grava la primera venta de viviendas y plazas de garaje cuando el vendedor es un empresario o una sociedad (promotora / constructora) que se dedica habitualmente a ello.

¿Cuánto?
El 7% del importe escriturado. Si realizamos pagos durante la fase de construcción se paga de forma proporcional a las cantidades entregadas a cuenta. Si la vivienda es de Protección Oficial (VPO) hay un tipo reducido al 4%.

Si compramos una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda también se paga el 7% de IVA, si la compramos por separado, se paga el tipo general del IVA del 16%.

Si pagas tus impuestos en Canarias el importe es el 4,5% de I.G.I.C. (Impuesto General Indirecto Canario).

¿Quién lo tiene que pagar?
El comprador

¿A quién se paga?
Al vendedor, en este caso el promotor. Este luego realizará las correspondientes liquidaciones.

¿Cuándo?
En el momento de los pagos al promotor o en el momento de la compra.

IAJD

¿Qué es?
Impuesto sobre actos jurídicos documentados. Es un impuesto que se paga siempre que se suscribe un documento notarial, inscribible en el registro y con cuantía económica, como lo es la compra de una casa nueva.

¿Cuánto?
0,5% del importe escriturado de la vivienda o de la plaza de garaje.

¿Quién lo tiene que pagar?
El comprador

¿A quién se paga?
A Hacienda

¿Cuándo?
En el momento de la compraventa.

ITP

¿Qué es?
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Impuesto que, como su propio nombre indica, grava las ventas de inmuebles ( y cualquier otra forma de transmitir la propiedad).
Es un impuesto alternativo al IVA / IGIC (Canarias), se paga uno o el otro.

¿Cuánto?
Depende del lugar en el que se realice la compraventa:
Aragón, Baleares, Galicia, Cataluña, Madrid y Murcia: 7% del importe escriturado. No obstante, existen tipos reducidos en ciertas circunstancias, como por ejemplo viviendas del centro histórico en Madrid o para VPO en Baleares. Resto de Comunidades: 6% del importe escriturado, también puede haber tipos reducidos en algunos casos.

¿Quién lo tiene que pagar?
El comprador

¿A quién se paga?
A Hacienda

¿Cuándo?
En el momento de la compraventa.

NOTARIO

¿Qué es?
Los honorarios por la intervención del notario como fedatario público para que el documento sea una escritura pública y se pueda inscribir en el registro.

¿Cuánto?
El precio viene determinado por el valor de la compraventa, pero también pueden influir la extensión de la escritura, el número de copias o la existencia de operaciones conexas como una hipoteca o que se pacte una condición resolutoria... Teniendo en cuenta el valor de la vivienda el coste es:

¿Quién lo tiene que pagar?
La matriz (original) la paga el vendedor. Las primeras y ulteriores copias, el comprador. Puede formar parte de la negociación del precio y por lo general suele pagarlo el comprador que "corre con todos los gastos..."

¿A quién se paga?
Al notario

¿Cuándo?
En el momento de la escritura de compraventa.

REGISTRO

¿Qué es?
Es el pago de los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto?
Por cada asiento de presentación, 6,01 €
Además un porcentaje en base al importe escriturado de la compraventa:

¿Quién lo tiene que pagar?
El comprador

¿A quién se paga?
Al Registrador de la Propiedad

¿Cuándo?
En el momento de la inscripción en el registro.

EL GESTOR

¿Qué es?
El pago por las gestiones de liquidaciones de gastos e impuestos realizados en los plazos por un gestor administrativo que nos asegura que se llevan a cabo correctamente.

¿Cuánto?
Dependiendo de los trámites que le solicitemos. Se trata de profesionales libres por lo que su tarifa no está regulada y puede variar de unas zonas a otras. Tengamos en cuenta que sus honorarios llevan IVA / IGIC (Canarias).

¿Quién lo tiene que pagar?
Quien solicite los servicios. Lo normal es que sea el comprador.

¿A quién se paga?
Al gestor

¿Cuándo?
Lo normal es que se adelante una provisión de fondos sobre la que nos liquidará con los justificantes de los pagos.

PLUSVALÍA

¿Qué es?
Aunque todo el mundo la conoce como "la plusvalía", en realidad es el Impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es un impuesto municipal que se paga cada vez que hay una transmisión de la vivienda (venta) por la diferencia de valor desde la anterior venta hasta el momento actual.
El ayuntamiento entiende que al comprar, uno se aprovecha de una vivienda que ha subido de valor derivado de la mejora de los servicios, infraestructuras y condiciones municipales.

¿Cuánto?
La diferencia de valor desde la anterior venta (si es que existe) y la actual, se corrige en base a los años completos transcurridos y sobre eso se aplica un porcentaje que varia según el ayuntamiento. Los valores los asigna el ayuntamiento, aquí no influye cuánto hayamos pagado.

¿Quién lo tiene que pagar?
Según ley el vendedor. Puede formar parte de la negociación del precio.

¿A quién se paga?
Al ayuntamiento.

¿Cuándo?
30 días naturales desde la fecha de la escritura.

 Un poco de letra pequeña 

* Modificación de la Ley 41/1980, de 5 de Julio, de Medidas Urgentes de Apoyo a la Vivienda:

Los Honorarios de Notarios y Registradores de la Propiedad tendrán una reducción de un 50 por 100 de los derechos correspondientes, respectivamente, a escritura matriz, primera copia e inscripción de los actos de cuantía referentes a viviendas calificadas de protección oficial o declaradas protegidas. Se entenderán incluidos en dichos actos la adquisición del solar, las modificaciones hipotecarias de fincas, la declaración de obra nueva, la división horizontal, los préstamos hipotecarios que hayan obtenido el carácter de cualificados conforme a la normativa vigente, en general, todos los actos o negocios jurídicos necesarios para que las viviendas queden disponibles para su primera transmisión o adjudicación.

La primera transmisión o adjudicación, así como en su caso la subrogación en el préstamo hipotecario cualificado, de cada una de dichas viviendas gozará de la expresada reducción del 50 por 100 de los derechos de matriz, primera copia e inscripción; y, tratándose de viviendas cuya superficie útil no exceda de 90 M², devengarán exclusivamente y por todos los conceptos la cantidad de 60,05 € como derechos del Notario y 24,02 € como derechos del Registrador de la Propiedad. Para gozar de estas bonificaciones es preciso que sea la única vivienda del adquirente y se destine a su residencia habitual y permanente.

Cuando la vivienda lleve vinculada en proyecto y registralmente plaza de garaje y, en su caso, trastero u otros anejos, los honorarios sujetos a los topes de 60,05 € y 24,02 € podrán incrementarse por todos los conceptos en 9,02 € y 6,01 € , respectivamente, en el caso del Notario y en 6,01 € y 3,01 € , respectivamente, en el caso del Registrador de la Propiedad.

Cuando se constituya garantía real en el mismo acto de la primera transmisión o adjudicación para asegurar el pago del precio aplazado, la cantidad señalada se incrementará, por todos los conceptos, en 30,02 € en el caso del Notario y en 12,01 € en el caso del Registrador de la Propiedad.

Los beneficios que se establecen anteriormente se entienden sin perjuicio de los que fueren más favorables, en función de la legislación a cuyo tenor se obtuvo la calificación de las viviendas.

 Fiscalidad de la compra de una vivienda 

SEGÚN EL TRATAMIENTO TRIBUTARIO DEL AÑO 2.000 - FECHA EN LA QUE SE HA DESARROLLADO ESTA GUIA.

Fiscalidad de la compra de una vivienda. ALGUNOS CONCEPTOS PREVIOS

Adquisición de Vivienda habitual:

Es la adquisición (entre ellas la compra) de la edificación que constituya su residencia en un plazo continuado de al menos 3 años( o que vaya a serlo) y habitada de manera efectiva y permanente en los siguientes 12 meses desde la adquisición o termino de las obras.

También lo es la adquisición (entre ellas la compra) de anejos a la vivienda habitual como por ejemplo: las plazas de garaje (en un máximo de 2) piscinas, jardín... siempre que estén situados en el mismo edificio y se adquieran simultáneamente a la compra de la vivienda.

Se considera vivienda habitual, aunque no se ocupe o habite dentro de los límites temporales indicados, en casos especiales como el fallecimiento, matrimonio o separación, traslado laboral, disfrute de vivienda por razón del cargo u otras análogas.

No se considera adquisición:
Los gastos de conservación y reparación.
Las mejoras.
Las plazas de garaje, jardines, instalaciones deportivas... etc. que se adquieren de forma independiente a la compra de la vivienda habitual.

Otras situaciones que se asimilan a la adquisición de la vivienda habitual:

Ampliación de la vivienda habitual:

Cuando se produce aumento del espacio de la superficie habitable mediante cerramiento de la parte descubierta o por cualquier otro medio, de forma permanente y durante todas las épocas del año.

Construcción de la vivienda habitual:

Cuando se pagan directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras o se entrega cantidades a cuenta al promotor de aquellas, siempre que finalicen en un plazo no superior a 4 años, salvo que este plazo se incumpla:
·Porque el promotor ha sido declarado en situación concursal (una forma en la que no puede pagar sus deudas, similar a estar en quiebra), en cuyo caso se concede una prórroga automática de otros 4 años.
·Por concurrir circunstancias excepcionales ajenas a nosotros y que suponen una paralización de las obras en cuyo caso podemos solicitar la ampliación.

Rehabilitación de la vivienda habitual:

Cualquier obra en viviendas declaradas de actuación protegida en materia de rehabilitación de vivienda. Este título lo determina el ayuntamiento.

Cuentas vivienda:

Cantidades depositadas en una cuenta separada de las demás, en una Entidad de Crédito, destinadas exclusivamente a la primera adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual. Sólo se puede tener una cuenta vivienda por persona.

Perderán las deducciones practicadas:
· Si se dispone de dinero para fines diferentes (si la disposición es parcial se entiende que lo primero dispuesto es lo primero depositado)
· Pasados 4 años desde la apertura de la cuenta sin disponer
· Si al adquirir la vivienda ésta se encuentra fuera de las deducciones para la vivienda.

COMPARATIVA TRATAMIENTO ANTERIOR Y LA NUEVA LEY

 Los documentos 

En la práctica nos interesa repasar cuáles son los documentos que intervienen en la venta. Son los certificados que acreditan la existencia y legalidad de una vivienda. Estos documentos serán parte integrante de la "vida" de nuestra casa y, por tanto, debemos conocerlos.